이번에 서울로 발령이 나서 자취방을 구해야했는데 구하다보니까 신경써야할것들이 꽤 많더라구요
방구했던 과정에 대해서 간단히 써보려구 합니다.
1. 부동산 찾아가기 , 매물 확인하기, 계약하기
꽤 괜찮은 방이 하나 남아있어서 계약하기로 했습니다.
7평남짓에 보증금 3000에 월세 40 (관리비 별도)
보통 인근시세가 1000에 60~70 하던 동네에서 꽤 괜찮게 계약을 하게 되었습니다.
통상적으로 계약금은 보증금의 10퍼센트입니다. 10퍼센트를 먼저 입금하고 계약서를 쓰고
입주하는날에 잔금을 드렸습니다.
잔금을 드리면서 중개해준 부동산에도 중개수수료 308,000원도 부동산에 드렸구요
(3000만 + 40만*100) * 0.4% (부가세별도)
2.선순위 채권 확인하기 -> 계약하면서 하는게 좋음!
등기부등본상 근저당권이 6억정도 잡혀있는것을 확인했고
부동산, 집주인과의 통화 등을 통해서 선순위 임차보증금이 30세대 7억원정도 있음을 확인했습니다.
건물 매매가가 30억정도 됨을 고려했을때 13억원은 그리 큰 금액은 아니므로 안심하고 계약할수있었습니다.
<참고>
대부분 큰 건물에는 선순위채권이 있는 경우가 많은데
이때는 방계약을 하고 전입신고, 확정일자를 받아도 대항력, 우선변제권을 주장할 수 없으니
이때는 선순위 채권이 어느정도 잡혀있는지 확인하는것이 중요합니다.
보통 선순위채권금액 + 임대차보증금까지 합한금액이 매매가 대비 70프로 이내가 되어야 안심할 수 있다고 합니다.
3.점유 + 전입신고 + 확정일자
이부분이 매우 중요한데요
우선변제권을 위해서는 대항력을 갖추고(점유 + 전입신고) 확정일자를 받아야 취득이 가능합니다.
<참고>
* 대항력이란?
이미 갖고 있는 법률관계를 제 3자에 대해서도 주장할 수 있는 효력.
즉 집 주인이 바뀌어 매매가 되어도 그 집에 살 수 있는 권리.
계약기간동안 계속 그 집에 거주할 수 있고 계약기간이 끝나면 임차보증금을 받아갈 수 있음
점유와 전입신고를 함으로써 익일 0시부터 대항요건을 갖추게 됨.
* 우선변제권이란?
임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리
임차인이 대항요건을 갖추고 확정일자까지 받게 된다면, 임차인보다 경매대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 갖게 됨.
<참고>
대항요건을 갖춘 날(점유+전입신고)보다 앞선 근저당이 있는 경우, 해당 주택이 경매가 실행된다면 임차인에게는 대항력이 인정되지 않고 선순위 근저당이 대항력을 인정받게 됌.
임차인은 확정일자로 받은 우선변제권으로 후순위채권보다는 우선하여 (선순위 금액을 제하고 남은 금액이 있다면 ) 다음 순서로 임차보증금을 받아갈수 있음.
즉, 권리에 대한 번호표를 뽑는다고 보시면 될거같습니다. 은행에서 번호표 안뽑으면 먼저 와도 번호표먼저뽑은 사람에게 순서가 먼저 돌아가듯 최대한 빨리 번호표를 뽑는것이(점유, 전입신고, 확정일자) 좋다고 볼 수 있겠죠.